No último dia 18 de março, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) divulgou o Ofício Circular CVM/SSE02/25, que trata da responsabilidade limitada dos cotistas nos Fundos de Investimento Imobiliário (FII). O Ofício tem como propósito orientar os gestores e administradores nos casos em que o FII apresenta o patrimônio líquido negativo. 

Com o advento da Resolução CVM 175/2021, ficou regulamentado a possibilidade dos fundos de investimentos terem responsabilidade limitada (Art. 18). Essa mudança foi amparada principalmente pelas alterações do Código Civil, com a promulgação da Lei nº 13.874/2019 e a inclusão dos arts. 1.368-A ao 1.368-F. Em relação aos FIIs, contudo, essa limitação já estava presente desde 1993, com a vigência da Lei nº 8.668.

“Art. 13. O titular das quotas do Fundo de Investimento Imobiliário:

[…]

II – não responde pessoalmente por qualquer obrigação legal ou contratual, relativamente aos imóveis e empreendimentos integrantes do fundo ou da administradora, salvo quanto à obrigação de pagamento do valor integral das quotas subscritas.” 1

Nesse sentido, o Ofício reforça que a responsabilidade dos cotistas, nos FIIs, está vinculada apenas aos imóveis e empreendimentos que integram o fundo ou a administradora. Inclusive, essa ideia se manteve no art. 40, do Anexo Normativo III, da RCVM 175, juntamente com a conceituação dos empreendimentos imobiliários.  

Ressalta-se, ainda, que o art. 1, da Lei 8.668/93, determina que os FIIs devem ser compostos exclusivamente por empreendimento imobiliários, o que, em conjunto com o art. 40, RCVM 175, abrange variados valores mobiliários como, por exemplo, a participação em sociedades ou os certificados de recebíveis imobiliários. 

A partir disso, na hipótese de patrimônio líquido negativo, o Ofício conclui que os cotistas dos Fundos de Investimento Imobiliários somente poderiam ser chamados para aportar valores que estejam relacionados a obrigações contratuais e legais, não sendo possível fazer isso quando tratar-se dos imóveis e empreendimento investidos pelo fundo, em razão da natureza limitada da sua responsabilidade nesse ponto. 

Dessa forma, o Ofício Circular CVM/SSE02/25 informa ao mercado que é vedado disposição genérica, no regulamento do fundo, que obrigue os cotistas a aportarem recursos nos casos de patrimônio líquido negativo, quando o FII for constituído sob responsabilidade ilimitada. Pois, conforme apresentado, mesmo nesses casos, por determinação legal, os cotistas não são obrigados a aportarem novos valores em todos os casos de patrimônio líquido negativo do fundo. 

A íntegra do Ofício Circular CVM/SSE02/25 está disponível no site da Comissão de Valores Mobiliários.